Drodzy czytelnicy, jesteśmy kancelarią adwokacką, która wyróżnia się wyspecjalizowaną wiedzą prawniczą obu krajów, Hiszpanii i Polski, i która obsługuje klientów zarówno poprzez biura w Polsce (w Warszawie) jak i w Hiszpanii (w Marbelli).
Od ponad dwudziestu lat specjalizujemy się w obsłudze prawnej nieruchomości i dlatego wiemy, że są pewne kwestie, które często zaskakują naszych polskich klientów inwestujących w Hiszpanii, o czym chcielibyśmy dzisiaj napisać. Oto kilka z nich:Zakup nieruchomości do majątku prywatnego, kiedy obowiązuje wspólność majątkowa
1. Odbiór nieruchomości na rynku pierwotnym
Często nasi polscy klienci dziwią się, że kupując nieruchomość z rynku pierwotnego w Hiszpanii nie sporządza się w obecności dewelopera protokołu odbioru mieszkania z listą usterek przed podpisaniem aktu notarialnego, a dopiero po przeniesieniu własności.
Niestety, w Hiszpanii deweloper nie ma prawnego obowiązku udostępnienia lokalu przed podpisaniem aktu notarialnego przeniesienia własności, a tym bardziej sporządzenia protokołu odbioru przed aktem notarialnym. Dlatego deweloperzy w Hiszpanii najczęściej ograniczają się jedynie do przyjęcia listy usterek i naprawy w okresach gwarancyjnych na podstawie przepisów „Ley de la Ordenación de la Edificación” (LOE) po przekazaniu lokalu w dniu przeniesienia własności, co często kończy się niezadowoleniem kupującego.
2. Zakup nieruchomości do majątku prywatnego, kiedy obowiązuje wspólność majątkowa
Jeżeli kupujący pozostający w związku, w którym obowiązuje wspólność majątkowa chce nabyć nieruchomość do majątku prywatnego bez wiedzy współmałżonka musi wiedzieć, że prawo hiszpańskie stawia większe wymagania w tej kwestii niż polskie.
W Hiszpanii, podobnie jak w Polsce, istnieje możliwość zakupu nieruchomości przez jednego ze współmałżonków nawet, kiedy obowiązuje małżeńska wspólność majątkowa, ale pod warunkiem, że majątek kupującego pochodzić będzie z prywatnego źródła jak np. spadek po rodzicach, sprzedaż aktywów zakupionych przed zawarciem związku małżeńskiego, itp. Różnica jednak polega na tym, że w Polsce wystarczy, aby notariusz przeprowadził wywiad dot. pochodzenia środków z prywatnego źródła, a w Hiszpanii wymagana jest do tego zgoda współmałżonka.
3. Dokument zakupu nieruchomości
Zarówno w Polsce jak i Hiszpanii, po zakupie nieruchomości notariusz zachowuje oryginał aktu notarialnego w swoich archiwach, czyli dokument, na którym znajdują się podpisy sprzedającego, kupującego i notariusza.
W Polsce kupujący otrzymuje od razu wypis aktu notarialnego, opieczętowany i podpisany przez notariusza, a w Hiszpanii dostaje jedynie tzw. „copia simple„, czyli prostą kopię bez podpisu notariusza. Taki dokument jest uznawany w celu dokonywania niektórych czynności dot. mediów, wspólnoty mieszkaniowej, etc., ale nie ma pełnej wartości prawnej. Warto zatem dopilnować uzyskania tzw. „copia autorizada de escritura” z oryginalnym podpisem notariusza, który to dokument wydawany jest najczęściej dopiero po dokonaniu wpisu do Ksiąg Wieczystych, czyli Registro de la Propiedad.
4. Płatność w dniu aktu notarialnego.
Forma płatności podczas aktu notarialnego zakupu/sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii często spotyka się ze zdziwieniem ze strony polskich klientów. W Polsce często płaci się przelewem bankowym lub poprzez depozyt notarialny, gdy kupujemy nieruchomość na rynku wtórnym. Bardzo często też płatność jest odroczona ze względu na kredyt hipoteczny. Taką formę wspiera w Polsce art. 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego, który reguluje tytuły wykonawcze i stanowi skuteczną formę egzekucji.
Odroczona płatność w Hiszpanii jest praktycznie niestosowana, chyba, że mówimy o transakcjach pomiędzy podmiotami gospodarczymi. W Hiszpanii oczekuje się płatności w dniu aktu notarialnego, aby symultanicznie, w momencie podpisania aktu notarialnego, sprzedający przekazał klucze do nieruchomości, a kupujący pieniądze.
Najczęściej używaną formą płatności w Hiszpanii są czeki bankierskie, gdzie bank wydając je, blokuje środki i staje się gwarantem tych czeków wobec osób trzecich. Drugą formą jest przelew natychmiastowy tzw. OMF/ Target2.
Każda z tych form płatności wiąże się przeważnie ze sporym kosztem dla kupującego, jak i sprzedającego w momencie realizacji czeków.
5. Tłumacz przysięgły podczas aktu notarialnego
Hiszpański i polski system prawny inaczej reguluje kwestię tłumaczenia podczas podpisywania aktu notarialnego. Oba systemy prawa szukają gwarancji, że podpisujący dokument zrozumie w pełni jego treści i konsekwencje prawne. W Polsce wymagane jest wsparcie tłumacza przysięgłego, a w Hiszpanii nie. Reguluje to art. 150 Regulaminu Notarialnego, który mówi, że: „Jeżeli podpisujący nie posiada wystarczającej znajomości języka, w którym sporządzono dokument urzędowy, a notariusz nie jest w stanie samodzielnie przekazać jego treści, wymagana jest interwencja, jako tłumacza, osoby wyznaczonej w tym celu przez podpisującego…”. To z jednej strony spore ułatwienie i oszczędność, ale z drugiej strony warto upewnić się, że osoba tłumacząca zrobi to rzetelnie i nie występuje konflikt interesów.
6. Zobowiązania podatkowe sprzedającego przechodzą na kupującego…
W Hiszpanii często się zdarza, iż transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości odbywają się pomiędzy nierezydentami podatkowymi. Dla ostrożności procesowej Hiszpania zdecydowała, że w przypadkach sprzedaży nieruchomości przez nierezydenta podatkowego w Hiszpanii, kupujący staje się gwarantem zobowiązań podatkowych sprzedającego (podatek dochodowy i podatki na rzecz Urzędu Miasta). W ten sposób hiszpańskie instytucje mają pewność, że jeżeli nierezydent sprzedaje nieruchomość i nie zapłaci podatków, to kupujący będzie zobowiązany do ich uiszczenia.
Aby unikać nieprzyjemnych niespodzianek po zakupie nieruchomości, kupujący stosuje szereg retencji od ceny zakupu.
Od razu widać, urząd skarbowy którego kraju jest bardziej zaawansowany w skutecznym poborze podatków…
Lista różnic i ciekawostek jest niezliczona, więc pozostawiamy kolejną porcję na następny raz…
